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      全國今年已出約120個地王 一二線城市成為集中營
      2016/06/14

      今年以來,全國已經出現了約120宗地王,將2013“地王年”60宗“地王”的記錄遠遠拋在身后。

        比2013年全年多一倍,本月首周一二線城市又拍出12宗地王

        ●比2013年全年多一倍;6月首周,一二線城市又拍出12宗地王

        ●國企瘋狂搶“地王”或為爭奪央企地產重組過程中的“話語權”

        這是歷史上“地王”最多的年代,也是“地王”最貴的年代。在2016年已經過去的那部分,中國的土地市場上演了一出前所未有的大戲。

        6月份的第一周,全國一二線城市又拍出12宗地王。今年以來,全國已經出現了約120宗地王,將2013“地王年”60宗“地王”的記錄遠遠拋在身后。在業內專家看來,這一輪地王的瘋狂已經遠不是“蓋房子”的事了。資產荒、流動性過剩、土地供應不足,甚至央企整合內部的博弈,都成為“地王盛世”的導火索。

        年營業收入81億卻耗資352億拿地王

        2015年11月25日,信達地產力克泰禾集團,以72.99億元競得上海楊浦區新江灣城的新地王,溢價81.69%,樓面價近5萬元/平方米。

        除了面粉貴過面包的“地王”套路,更讓人們吃驚的是,在一個多月后,信達宣布新江灣城地塊將與拍地時死磕到最后一刻的泰禾集團合作開發。可以看出的是,信達從一開始就只想著拿地,并沒有想過要開發。

        每個人都以為,這會是中國房地產歷史上一段有趣的故事,沒想到的是,這只是中國房地產歷史上一段有趣故事的開始。

        隨后的時間里,信達地產繼續在全國范圍內制造地王,近半年時間刷出了5塊高價地王。其中30 .3億元總價拿下的深圳坪山地塊,溢價率達到219%;58.05億元拿下的上海寶山顧村地王,溢價率更是達到303%。5月27日,信達聯手萬科以123.18億元的價格拿下位于杭州奧體上主地塊。隨后有消息傳出,萬科因超過授權價決定跟信達“拆伙”。

        顯然,深諳市場之道的宇宙第一房企萬科已經無法接受這一地價,但2015年營業收入只有81億元的信達地產,卻依然能夠將牌舉到底。統計顯示,信達地產先后在合肥濱湖區、上海新江灣城、深圳坪山、杭州錢江新城、杭州濱江奧體、上海寶山顧村六幅地塊的圍搶戰中高價勝出,總耗資高達352億元。

        據了解,信達地產由信達投資百分百控股,其中67.84%的股份由中國財政部直接持有。其母公司中國信達是信達地產這一輪圈地最重要的支持者,主要通過基金為其“輸血”。

        不少千億房企反而幾乎沒出手

        信達地產的瘋狂,還只是央企瘋搶“地王”的一個縮影。5月13日,央企葛洲壩集團在南京以總價32.8億元,拿下樓面價為45213元/平方米的南京單價“地王”。按照房地產業內常見的計算方式,這個項目未來售價要達到7萬-8萬元/平方米才能回本。

        6月2日,央企電建和金茂聯合體以82 .8億元拿下深圳新總價地王,這宗位于深圳相對郊區龍華的地塊,樓面價接近5 .7萬元/平方米,意味著未來項目售價需達到8萬- 9萬元/平方米。“龍華要是賣到8萬-9萬元/平方米,深圳市中心未來房價是要漲到天上去?”一位深圳地產人士感嘆。

        據克而瑞研究中心統計,今年以來,22個熱點城市“三高”地塊達118宗,其中有51宗地溢價率在100%以上,最高達400%。而在上一個“地王年”2013年,全國的“地王”數量也不過60幅。

        中原地產研究發現,在2016年的前五個月,全國熱點城市拍出的159宗住宅用地中,有67宗是由國企奪得。而在其監控的40座城市中,截至6月3日拍出的52宗地王中,有40%以上是國企拍下的。反而像千億房企中的中海、恒大、碧桂園在此輪“地王潮”中幾乎沒有出手。

        熱點一二線城市成地王集中營

        當然,“地王”潮的出現,是應該有其市場原因的,今年“地王”頻現的城市,也有其共同特征,如新房存量低、土地供應短缺和寬松的流動性。

        中原地產數據顯示,2015年12月份,合肥錄得的新房存量消化周期僅為3個月,而東莞、蘇州、珠海、南京的新房存量消化周期也僅為5個月。如今,這些城市都成了今年“地王”頻出的城市。另外土地供應量的有限在一定程度上加劇了競爭,如上海浦東周浦地塊有37家房企參加競拍,寶山顧村地塊22家房企競拍,南京鼓樓區熱河南路客車廠地塊23家房企競拍,難免滋生“地王”。

        業內人士指出,盡管“地王”往往面粉貴過面包,但是通過拉長開發周期、改規劃增容積率、打造高端產品等方式,依然是有解套的可能的。但從中原地產統計來看,截止到2015年底,20 13年及以后成交的“地王”多數仍處于尚未銷售狀態,甚至有部分“地王”最終遭遇退地甚至被收回。

        而且即便解套并不意味著盈利,如2009年江蘇常發股份購入的上海嘉定“地王”,截止到2015年底,項目幾近售罄,而累計銷售金額僅超過出土出讓金16%,該“地王”項目幾乎無贏利的可能。

        央企瘋狂搶地王究竟為了啥?

        從歷史經驗來看,能夠解套“地王”的,一般都是“新地王”。“后一輪‘地王’出現為前一輪‘地王’解套,這樣反反復復,‘地王’頻出,風險也在累積。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示,等樓市進入調整期之后,“高溢價”就很難實現,拿“地王”企業的資金面就可能出現問題。

        記者了解到,以往的“地王”能夠解套,更多緣于房地產仍處于黃金時代,貴價的面粉終究能夠賣成更貴的面包,而如今房地產進入白銀時代,再加上部分“地王”高達300%-400%的溢價率,讓“解套”看起來更為困難。因此本輪央企的瘋狂搶地,也被視為受到更多“非房地產開發”因素的影響。

        “從目前信達瘋狂拿地來看,這家機構相信中國在城市化過程中,城市群中核心城市與衛星城的地價,將成為最重要的保值標的。誰拿到這些城市的大批土地,誰就贏了。”知名財經評論家葉檀表示,即使財政部控股的公司也相信,中國融資基本抵押品是未來城鎮化過程中升值的土地,而不是其他。社會上錢多,不知道該投向何處,投向核心城市土地是一場贏面略大些的賭博,前有廉價社會資金注入,后有地方政府信用撐腰。

        克而瑞研究中心分析師指出,隨著國企改革的深化和行業整合的加速,此前多家房地產央企已開啟重組和并購,如中海收購中信旗下住宅業務,招商蛇口內部整合等。“土地儲備是房企重組和并購要考慮的核心資源,土地儲備量及城市布局等在一定程度上影響房企在整合過程中的話語權。部分央企為避免被整合而在短期內快速做大地產板塊,也催生了‘地王’。”

        數說

        ●據克而瑞研究中心統計,今年以來,22個熱點城市“三高”地塊達1 1 8宗,其中有51宗地溢價率在100%以上,最高達400%。

        ●中原地產研究發現,在其監控的40座城市中,今年截至6月3日拍出的52宗地王中,有40%以上是國企拍下的。


       

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