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      山東省人民政府辦公廳關于印發《山東省房地產業轉型升級實施方案》的通知
      2015/09/08

      山東省人民政府辦公廳關于印發《山東省房地產業轉型升級實施方案》的通知
                            來源:山東省人民政府辦公廳時間:2015-09-07
                山東省人民政府辦公廳關于印發《山東省房地產業轉型升級實施方案》的通知
                                           魯政辦字〔2015〕151號
      各市人民政府,各縣(市、區)人民政府,省政府各部門、各直屬機構,各大企業,各高等院校:

      《山東省房地產業轉型升級實施方案》已經省政府同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。

        

                                                                                           山東省人民政府辦公廳

                                                                                                       2015年9月1日
                                         
                               《山東省房地產業轉型升級實施方案》

         為推動房地產業轉型升級,建立房地產業健康發展長效機制,制定本實施方案。

       
        一、產業現狀

       
        房地產業是國民經濟支柱產業。近年來,在省委、省政府正確領導下,我省房地產業保持平穩健康發展,取得重要階段性成果,為經濟社會發展做出了積極貢獻。

       


        (一)產業規模居全國前列。2014年,全省商品房施工面積5.45億平方米,完成房地產開發投資5818億元,分別居全國第2、第4位;銷售商品房9180萬平方米,實現銷售額4880億元,分別居全國第3、第4位;實現房地產業增加值2551億元,占地區生產總值的4.3%,居全國第4位。城鎮居民人均住房建筑面積37.3平方米。

       


        (二)產業體系比較完善。2014年,我省房地產業共吸納從業人員73.3萬人,實現營業收入6350億元。其中,房地產開發企業8119家,竣工商品房7787萬平方米;物業服務企業6814家,管理住宅、寫字樓、商場、學校、醫院等12.5億平方米;房地產經紀、估價等中介企業9873家,促成居民和企業買賣、租賃、抵押房產等交易額3000多億元。

       


        (三)市場總體平穩健康。全省各地結合實際,認真落實國家各個階段的房地產市場調控政策,基本做到了開發規模、房價水平與經濟社會發展需求、居民承受能力相適應,市場運行沒有大起大落,總體上保持了平穩健康的發展態勢。2014年,全省商品房平均銷售價格每平方米5316元,比全國平均水平低1007元。按我省商品住宅基本套型110平方米、城鎮居民年人均可支配收入29222元計算,房價收入比為6.67,處于國際公認的6-8的合理區間內。

       


        (四)產業發展基礎良好。作為全國首批住宅產業現代化試點省份,我省住宅產業現代化工作取得一定成效。目前全省擁有1個國家級綜合試點城市(濟南)、8個國家級住宅產業化基地,183個開發項目通過A級住宅性能認定,47個小區入選國家康居示范項目,40個項目獲全國房地產行業最高獎———“廣廈獎”,數量均居全國第一。500余家開發企業參與保障性安居工程和農村新型社區建設,為改善城鎮中低收入居民和農民居住條件做出了積極貢獻。

       


        (五)對地方財政貢獻突出。“十五”以來,房地產業提供的地稅收入年均遞增30%以上,2014年達到969億元,占全省地稅收入的27%,在服務業中居首位,還帶動了建筑、建材、金融、商業、物流、家具、家電等幾十個相關產業的發展。2014年,全省房地產企業繳納土地出讓金525億元,繳納城市基礎設施配套費221億元,有力促進了城市建設和發展。

       


        與促進新型城鎮化、推動經濟社會協調發展、實現轉型升級新跨越的要求相比,我省房地產業還存在以下突出問題和不足:一是商品房庫存偏高,截至2014年年底,全省商品房庫存1.6億平方米,去庫存化周期達到27.3個月;二是產業集中度偏低,龍頭企業實力弱,缺乏知名品牌企業,全國開發、物業企業百強中均只有1家;三是產品結構不合理,居住地產比重偏大,商業地產供應過剩,工業、物流、養老、旅游等跨界地產比重偏低;四是資本運營能力差,企業自有資金少,融資能力低,沒有一家直接發行上市的房地產企業。

       


        二、思路目標

       


        (一)總體思路。深入學習貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神,深入學習貫徹習近平總書記系列重要講話精神,適應經濟發展新常態,順應新型工業化、信息化、城鎮化、綠色化、農業現代化同步發展的大趨勢,堅持以人為本,滿足人民群眾的居住需求,整合提升開發行業,做大做優物業行業,規范發展中介行業,不斷提高產業的綠色化、智能化、精細化水平,不斷提高產品的耐久期、舒適度、便利性,不斷提高企業的規模化、專業化、品牌化程度,大力促進房地產業轉型升級,建立房地產市場健康發展長效機制。

       


        (二)基本原則。

       


        1.堅持協調發展,致力于提高質量效益,充分發揮房地產業對擴內需、穩增長、調結構、改善城市環境的帶動作用。

       


        2.堅持和諧發展,致力于實現“住有所居”,更加注重住房保障和住宅品質,努力滿足新型城鎮化發展需要,滿足不同區域、不同層次居民的多元化住房需求。

       


        3.堅持配套發展,致力于改善公共服務。基礎教育(中小學、幼兒園)、醫療衛生、養老服務、文化體育、社區管理等設施配套,與住房“同步規劃、同步建設、同步交付使用”。

       


        4.堅持綠色發展,致力于推進建筑(住宅)產業現代化,更加注重節地、節能、節水、節材和環境保護,帶動綠色建筑發展和低碳社區、低碳城市建設。

       


        5.堅持創新發展,致力于增強行業活力,更加注重體制創新、機制創新、管理創新,加快推動產品創新、技術創新、商業模式創新,促進房地產業轉型發展。

       


        (三)發展目標。住宅品質明顯提升,產業結構明顯優化,產業集中度明顯提高,主要經濟指標居全國前列。2015-2020年,每年房地產開發投資保持在6000億元左右,商品房銷售面積保持在1億平方米左右,物業管理面積年均增長7%左右。到2017年,房地產業增加值占地區生產總值的比重達到4.5%左右,提供地稅收入1100億元左右;到2020年,房地產業增加值占地區生產總值的比重達到5%左右,提供地稅收入1200億元左右。

       


        三、實施路徑

       


        (一)加快轉變房地產供應和消費模式,保持房地產市場平穩健康發展。

       


        1.適應市場需求,優化商品房供應結構。著眼于促進產城融合、繁榮發展服務業,轉變房地產開發模式,適度降低商品住宅供應比重,由相對單一的居住型產品向多元化產品轉變,積極發展跨界地產。

       


        (1)工業地產:主要在開發區、工業園區內獲取工業用地,投資建設道路、管線、綠化等基礎設施和廠房、倉庫、研發基地等房屋建筑,以租賃、轉讓或合資、合作方式獲得投資回報。

       


        (2)創業工場:適應大眾創業、萬眾創新特別是“互聯網+”產業的需求,為小微企業、自由職業者、創業者開發建設條件便利、質優價廉的工作生活場所,如創客空間、SOHO(辦公居住一體化)、LOFT(靈活布局開敞空間)、電商用房(辦公倉儲加工物流一體化)等,促進技術創新、知識分享、創意交流、協同創造。其中,對有前景的創業團隊可以房價、房租作價折算為股權。

       


        (3)養老地產:針對日益擴大的養老需求,開發建設集居住、服務、商業、醫療護理、休憩娛樂等功能于一體的綜合性養老社區,在普通商品房小區配建“老少居”、“老人房”、養老公寓,在已建成小區中插建、改建日間照料中心等養老服務設施。

       


        (4)旅游地產:針對迅速升溫的旅游需求,依托或營造獨特旅游資源,開發建設涵蓋住宿(普通酒店、分時度假酒店、第二居所)、觀光游覽、休閑度假、會議接待等功能的綜合性地產項目。

       


        (5)教育、文化、體育地產:針對教育、文化、體育等需求,依托或營造中小學和高等院校、歷史文化街區和公共文化設施、體育場館和訓練基地,開發建設居住與基礎教育、高等教育、文化體驗、運動健身、旅游商貿等功能復合型地產項目。

       


        (6)物流地產:選擇合適地點,投資建設物流倉庫、配送中心、分撥中心等現代物流設施,租賃、轉讓給物流企業并提供物業管理、信息服務,帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集。

       


        (7)商務地產:主動與制造業、商貿流通業、咨詢服務業等大中型企業溝通對接,定向開發建設寫字樓,或面向小微企業招商、招租,促進總部經濟、樓宇經濟發展。

       


        (8)城市綜合體:根據經濟發展水平和城市規模,在合適區位開發建設集購物、娛樂、餐飲、辦公、居住等功能為一體的城市綜合體,為服務業發展提供載體和空間。

       


        2.實行供需雙向調節,努力消化庫存商品房。根據市場供求變化,實行供需雙向調節,分不同區域、不同城市、不同區位、不同類型,因癥施治、精準調控,保持房地產市場平穩健康發展,堅決防止大起大落。

       


        (1)控制商品房供應規模。科學編制住房建設規劃和年度計劃,有序控制土地投放和開發項目建設進度,精心研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案。

       


        (2)促進住房合理消費。落實國家金融、稅收、住房公積金等政策,適當提高公積金貸款額度,加強輿論引導,增強購房者的支付能力和信心。活躍住房二級市場,促進剛性需求和改善性需求有效釋放。

       


        (3)打通保障房和商品房通道。提高棚戶區改造貨幣化安置比重,提高國有土地上房屋征收貨幣補償比重,引導被安置居民選購合適的商品房。提高公共租賃住房發放租賃補貼比重,政府原則上不再直接投資集中建設公共租賃住房,確實需要的,收購符合條件的中小套型商品房或在商品房小區中配建。

       


        (4)滿足農村轉移人口住房需求。適應我省就地就近城鎮化發展特點,瞄準農村市場,重點面向已在城鎮穩定就業的農村轉移人口,提供或改造符合其需求的商品住房,突出完善教育、醫療、社區服務設施,加快中小城市及小城鎮去庫存化進程。

       


        (5)改善農村教師和醫護人員工作生活條件。各地可在農村中小學、鄉鎮衛生院駐地或附近,由政府收購或租用合適的商品房,用作在崗教師、支教教師、頂崗實習師范生和在崗醫護人員周轉宿舍,租金標準可參照當地公共租賃住房政策執行;鼓勵在編在崗的農村教師和鄉鎮衛生院醫護人員在縣城(縣級市、區政府駐地)購買商品房,可由當地教育、衛生計生部門組織,以優惠價格共同購買。

       


        (6)創新消化庫存商品房。各地政府可采用貼息、補助等方式,鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑,改造為電商用房、都市型工業(輕加工研發型)地產、“創客空間(會議室+實驗室+茶社或咖啡屋+辦公間)”、科技企業孵化器、商務居住復合式地產、高層次人才公寓等,實現消化商品房庫存與促進新興產業發展的多贏。對長期滯銷且符合條件的商業營業用房和寫字樓,可由政府收購或長期租用,改造為中小學、幼兒園用房,緩解“上學難”、“入托難”問題。允許創意、設計、軟件等領域的小微企業和自由職業者,將住宅、公寓登記注冊為營業場所。

       


        3.完善各類配套設施,提高住房消費吸引力。各地要本著均衡布局、方便群眾的原則,完善城鎮基礎教育(中小學、幼兒園)、醫療衛生、養老服務、文化體育、社區管理等公共服務設施建設規劃,將上述各類設施的配建規模、標準落實到每個新建住宅小區和棚戶區改造項目中,在規劃條件和開發項目建設條件意見書予以載明。未按規劃條件和建設條件意見書要求完成配套建設、不能同步交付使用的項目,住房城鄉建設部門不予辦理竣工綜合驗收備案,不動產登記經辦機構不予受理不動產登記申請。突出落實中小學配建要求,解決好城鎮中小學“大班額”問題。已建成小區因開發企業原因未達到配建要求的,責成開發企業在2017年年底前完成,否則記入不良信用記錄,重新核定開發資質,限制或停止其承接新的開發項目;違反規劃在中小學用地上進行違法建設的,責令拆除,限期按規劃要求完成中小學建設。

       


        4.轉變房屋消費模式,發展房產租賃市場。引導城鎮新就業人員樹立“先租后買、先小后大、逐步改善”的住房觀念,促進住房梯度消費。把房產租賃作為重點行業來培育,大力盤活閑置住房,努力降低房屋空置率,促進勞動力自由流動,減輕青年人購房壓力。培育專業化、規模化的住房租賃經營企業,鼓勵物業服務企業兼營住房租賃業務,為城市流動人口尤其是外來創業、務工人員提供穩定居所。支持開發企業租售并舉,鼓勵在新建商品房項目中長期持有部分房源對外出租,鼓勵劃撥資產或投資興辦住房租賃經營企業,鼓勵與住房租賃經營企業長期戰略合作。鼓勵開發企業長期持有工業、物流、商業、商務地產和養老、旅游、體育等設施,向社會提供租賃和運營服務。積極開展房地產投資信托基金(REITs)試點,拓寬社會投資渠道,擴大開發企業和住房租賃經營企業融資規模;鼓勵有房居民或開發商將自有房產作價購買基金,獲得長期穩定收益,同時多渠道增加租賃房源。允許機關事業單位以租賃方式解決辦公用房缺口。

       


        5.提高物業服務水平,促進和諧社區建設。繼續鼓勵社會投資興辦物業企業,鼓勵大中型開發企業自營物業企業、自管開發項目,為購房業主提供優質延伸服務,強化自身品牌效應。新竣工商品房項目全部實行物業管理,引導農村新型社區開展物業管理。充分發揮行政和市場的作用,對1995年前建成的城鎮和工礦區老舊住宅小區全面開展整治改造,用5年時間基本完成整治改造任務,實現物業管理全覆蓋,切實解決棄管小區居民生活環境惡化問題。與基層組織建設、社區建設、社區管理密切結合,充分發揮街道辦事處、社區居委會對物業管理的指導監督作用,合力構建和諧社區。以城市或市轄區為單元,發展樓宇自控、公用設備、房屋修繕等專業服務;運用局域網、物聯網、手機客戶端(APP)等現代信息技術,提高物業服務效率;引導物業企業發展代購***、老人陪護、家政服務等業務,促進物業服務專業化、信息化、多元化。

       


        6.規范房地產中介服務,提升行業信譽和整體實力。引進高端人才或顧問團隊,培育發展我省的房地產咨詢先進企業,為開發行業提供房地產市場調研、開發項目可行性研究及策劃等專業服務,從源頭上增強開發項目的前瞻性、差異性、適應性。發展品牌型、規模化、跨區域的房地產估價機構,加強估價師隊伍建設,通過抽查、互審等方式提高估價報告質量,為委托人提供優質服務。全面實行房地產經紀機構備案制度,加強經紀人、經紀人協理登記和信用管理,依法嚴肅查處違規售房、“黑中介”等行為,支持實力強、信譽好的經紀機構擴大服務規模、創新經營方式,活躍商品房、二手房和房產租賃市場。

       


        (二)加快轉變住房建造模式,推進建筑(住宅)產業現代化。

       


        1.發展節能環保型住宅。把建筑(住宅)產業現代化作為提升住宅品質、節約資源能源、培育新興產業的重要途徑,大力發展省地節能環保型住宅,發展綠色建筑。抓住標準編制、前端訂制、終端應用三個關鍵環節,采用系統化組織、規模化訂制、工業化生產方式,打造新型住宅產業鏈。加強政府引導,以各類保障性住房為突破口,充分運用“廣廈獎”、國家康居示范工程、住宅性能認定等引導機制,提高產業化方式建造住宅的比例。

       


        2.推進住宅設計標準化。針對住宅建筑層高、開間、進深、廚衛等,研究編制和推廣實施全省統一的設計標準,建立完善建筑結構與構件、部品協調一致的模數體系,為住宅構件和部品工廠化生產、規模化應用奠定基礎。針對建設公共租賃房、棚改安置房、普通商品房的需要,研究編制不同面積的住宅建筑標準圖集,提高設計和施工效率,推動住房建設訂單化、批量化。

       


        3.推進住宅部品通用化。以住宅建筑設計標準特別是模數體系為依據,組織編制住宅部品地方標準并定期發布推薦目錄,引導部品生產企業系列開發、規模生產、配套供應與多種住宅建筑銜接通用的部品。以太陽能光熱光電、地源熱泵、節能門窗、低輻射鍍膜玻璃、輕質建材、供熱計量溫控、節能保溫與結構一體化、整體廚衛為重點,以骨干企業為依托,擴大產能和市場份額,搶占全國建筑節能環保技術和產品制高點。

       


        4.推進住宅施工裝配化。加快推廣裝配式鋼筋混凝土、鋼結構、輕鋼結構等新型建筑結構體系。大力發展新型建筑構件生產企業,預制墻板、樓板、梁柱、樓梯、陽臺等建筑構件,大幅度提高住宅施工裝配化程度,逐步將露天作業、現場澆筑向工廠化訂制、專業化裝配轉變。

       


        5.推進土建裝修一體化。引導開發企業從委托設計入手,組織實施土建裝修一體化,建設銷售成品住房,避免施工過程中的拆改,避免業主購房后二次裝修造成的材料浪費、環境污染和安全隱患。研究制定地方強制性技術標準,2017年設區城市新建高層住宅實行全裝修,2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。對全裝修商品住宅,在銷售時實行毛坯房和裝修分別計價,分別開發票,分別納稅。

       


        6.推進技術應用集成化。指導開發企業綜合運用節地、節能、節水、節材、環保、低碳和互聯網等技術,充分發揮技術集成作用,建設綠色建筑、智能家居、智慧社區。積極推廣百年住宅體系,提高住宅的安全性和耐久性。增強住宅內部空間設置的靈活性和自主性,為購房者在入住前進行個性設計、選擇菜單化裝修提供前提條件。將建筑(住宅)產業化技術應用納入房地產開發項目初步設計審查內容,在施工圖設計審查階段嚴格把關。

       


        7.推進住宅建設標準城鄉一體化。在農村新房建設和危房改造中,落實抗震設防標準,提高防震抗震能力。堅持城鄉一體化發展理念,在住宅建設的規劃、設計、施工、管理等方面逐步做到標準基本一致,率先在農村新型社區建設中推行;按城市標準配套建設給排水、燃氣、熱力、污水和垃圾處理等設施。

       


        8.加快信息技術推廣應用。大力開展基于建筑信息模型(BIM)技術下的標準化建筑構件和部品數據庫建設,積極運用物聯網、地理信息系統(GIS)、大數據、云平臺等技術,以住宅開發為主體,著手構建覆蓋建筑設計、構件和部品生產、運輸、施工、監理、驗收、物業管理全過程的信息系統,推動住宅建造和管理智能化。

       


        (三)加快轉變房地產企業發展模式,增強市場競爭力。

       


        1.加快培育大型房地產企業集團。按照“扶大、扶優、扶強”的原則,以我省房地產開發50強、物業服務30強、中介服務10強企業為依托,加快培育知名企業、品牌企業,組建大型企業集團,向專業化、規模化、品牌化方向發展。鼓勵和支持省管國有企業興辦的房地產公司,加快重組整合,培育在全國有影響力的房地產企業集團。推動骨干物業企業與大中型開發企業建立長期合作關系,大型房地產項目、機關和學校等公共服務機構的物業管理招標向骨干物業企業傾斜。引導開發、物業、中介骨干企業開展技術創新、產品創新、管理創新,增強核心競爭力,積極參與全國房地產市場競爭。

       


        2.推動房地產開發、建筑施工企業戰略協作。鼓勵開發企業與省內骨干建筑企業結成戰略合作伙伴,進行深度合作,提前介入開發項目,對結構體系、部品選擇、技術應用等予以全面優化,縮短工期,降低成本,更好地保證項目質量、安全和使用功能,提高綜合效益。鼓勵省內房地產開發50強、建筑業50強企業間強強聯合,攜手開拓市場,共同做大做強。

       


        3.積極組建住宅產業聯盟。以大型骨干房地產開發企業為龍頭,以建筑設計、技術研發、建筑施工、裝飾裝修、部品生產、物業服務等企業和科研單位為依托,組建住宅產業聯盟,著力增強技術集成和產品研發能力,發揮住宅產業縱向一體化的集聚效應。住宅產業聯盟龍頭企業或部品骨干企業所在城市,應建立相應規模的住宅產業園區,為技術研發、構件和部品生產提供載體。

       


        四、保障措施

       


        (一)強化政府引導和市場監管。各市縣要組織編制《住房建設規劃(2016-2020年)》,合理確定開發總量、用地供應量和供應結構,防止商品房階段性供應過剩。根據土地利用總體規劃和住房建設規劃,提出3-5年的開發項目,納入開發項目庫和年度開發計劃,作為土地出讓的依據。全面實行房地產交易信息日報制度,定期研究分析房地產運行情況,因地制宜,因時制宜,對癥施策,精準調控。全面落實房地產開發項目建設條件意見書、商品房預售許可(商品房現售備案)及預售資金監管、開發項目竣工綜合驗收備案三項制度,健全貫穿商品房開發、建設、銷售全過程的監管體系。盡快實現房地產交易合同網簽全覆蓋,全面實行商品房預售資金監管和二手房交易資金監管,保障當事人合法權益,維護社會穩定。加強監督檢查,依法查處擾亂市場秩序、侵害群眾利益的行為,加大對違法違規行為的處罰力度和市場清出力度。

       


        (二)改進房地產開發用地供應管理。在房地產開發用地出讓前,由國土資源、城鄉規劃、住房城鄉建設主管部門共同制定擬供地塊出讓方案。全面落實房地產開發項目建設條件意見書制度,由住房城鄉建設部門對開發項目的建設周期、基礎和公用設施配套、保障性住房配建、住宅產業化技術應用等提出明確要求,作為相應擬出讓地塊的出讓條件,并負責在后期項目建設中嚴格監督落實。

       


        (三)提高房地產項目行政審批效率。結合深化行政審批制度改革,全面清理制約住房消費和房地產業發展的政策規定。對房地產開發項目,根據《國務院辦公廳關于印發精簡審批事項規范中介服務實行企業投資項目網上并聯核準制度工作方案的通知》(國辦發〔2014〕59號)等有關規定,推行并聯審批,縮短審批時限,提高工作效率。除政府和國有及國有控股企業的房地產開發項目外,開發企業可自主選擇符合資質條件的施工企業,簽訂施工合同后到住房城鄉建設部門備案。研究制定合理的物業收費標準和稅收扶持政策,規范政府采購物業管理項目的招投標。

       


        (四)扶持房地產骨干企業做大做強。支持開發企業合理融資需求,對資質良好、誠信經營的骨干企業在授信額度、質押融資、債券融資等方面給予支持。就建筑(住宅)產業現代化、物業管理信息化等新技術,組織開展研討交流活動。支持具備條件的開發企業和住宅部品企業,通過主板市場或“新三板”上市。開發、物業企業在省內異地開展業務的,可以不再新設立獨立法人資格的子公司,在項目所在地以分公司名義辦理項目審批手續、設立銀行賬號、交納有關稅費。在土地出讓金和基礎設施配套費繳納方式、商品房預售許可和資金監管等方面,對骨干企業予以傾斜和扶持。

       


        (五)發揮房地產行業協會的作用。協會要當好政府與企業之間的橋梁和紐帶,深入了解企業訴求、維護行業權益、推動行業自律,重點推進房地產業信用體系建設,組織企業之間的橫向、縱向商務和技術交流,組織產學研合作,開展開發、物業、中介行業測評,開展先進技術、住宅部品、示范項目、優秀企業家等推介活動,組織從業人員教育培訓,推動行業整體素質不斷提高,為房地產業轉型升級夯實基礎。

       


        (六)優化房地產業發展環境。加大人才培養力度,積極推動房地產開發、物業服務企業與職業院校合作,培養物業管理專業人才;公辦或民辦職業院校設置企業急缺專業的,提倡用人企業給予資金支持,政府可給予一定補助。及時清理涉及房地產的不合理收費、押金、監管資金等,無法律法規明確規定的要堅決取消,收費標準過高的要適當降低。優化房地產收費征收模式,緩解企業在項目運作前期過重的資金壓力。抓緊開展房地產開發企業信用評價工作,對信用等級高的企業,可以視情況緩收、減收、免收有關保證金。客觀公正搞好輿論宣傳,在全社會大力普及房地產法律知識,增強契約精神,為房地產業持續健康發展營造良好環境。

       


        抄送:省委各部門,省人大常委會辦公廳,省政協辦公廳,省法院,省檢察院,濟南軍區,省軍區。各民主黨派省委。

       

       

       

                                                                                                                                       山東省人民政府辦公廳2015年9月6日印發


       

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