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      央行降準降息 房企和購房者該怎么做
      2015/03/02

      015-03-02 11:54:22和訊房產(參與討論)
        在2月4日央行首次降準后,2月28日傍晚,央行意外宣布羊年首次降息———自3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點并擴大存款利率浮動區間。這是短短三個月內,央行二度降息。

        在此之前,央行進行了一次非對稱降息———2014年11月22日,央行在時隔兩年多后首次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。其中,金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。

        此外,在2015年,多家機構預計央行還將實施兩次銀行存準率下調,每次下調0.5個百分點,另外還將實施1-2次利率下調,每次下調0.25個百分點,而且央行可能愿意調高人民幣兌美元匯率。

        那么,2015年央行到底會不會降準降息?央行降準降息的依據有哪些?如果央行降準降息了,對于2015年樓市影響有哪些?對于房企、購房者來講應該這么做?

        央行或再降準降息的三大理由

        同策咨詢研究部總監張宏偉認為,在深化經濟改革階段,經濟增速降低,通縮壓力加大,此時,房地產市場也沒有明顯好轉,大部分城市樓市仍然有去庫存的壓力,這一定程度上加劇了經濟增速下滑的壓力。從經濟“穩增長”的角度來講,市場需要降低融資成本、釋放流動性刺激經濟復蘇。因此,盡管當前已經有兩次降息一次降準,但是,當前國內仍然具備貨幣政策“微調”走向定向寬松的特征,仍然具備繼續降準或降息的空間。具體來講主要有三點理由:

        第一、經濟通縮壓力加大,市場需要降低融資成本、釋放流動性刺激經濟復蘇,這成接來下降準降息的直接影響因素。

        2015年1月CPI破1,創五年來新低,PPI出現連續35個月負增長,1月環比降幅擴大,而受最新公布的CPI與PPI數據不振影響,市場方面對經濟通縮的擔憂有所加劇,通貨緊縮似乎正在由傳說變為現實。

        在GDP增長放緩的環境下,2015年通脹率預計將跌至1%左右,這將促使中國央行進一步放寬貨幣政策,預計央行還將實施降準降息,以降低企業融資成本、釋放流動性,刺激經濟復蘇。

        第二、從指標意義上來看,2015年年初市場流動性偏緊,仍然具備繼續降準或降息的空間。

        國家統計局數據顯示,2014年國內生產總值636463億元,按可比價格計算,比上年增長7.4%。宏觀經濟處于觸底階段。2014年全年,全國居民消費價格(CPI)同比上漲2%。同策咨詢研究部研究顯示,當季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時,整個經濟基本面面臨滯漲的壓力,貨幣政策將有定向寬松的趨勢。當前來看,2014年GDP增速與CPI增速累加值為9.2,剛好處于這一區間,單純從指標意義來看,盡管當前已經有兩次降息一次降準,但是,當前國內仍然具備貨幣政策“微調”走向定向寬松的特征,仍然具備繼續降準或降息的空間。

        從未來中國預期的經濟增速走向來看,由于持續的經濟結構調整,經濟基本面有下行壓力,經濟增速已經由高速增長轉為中速增長,并且2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。從上述的角度來看,中國貨幣政策短期內由當前的定向“微刺激”開始轉向全面刺激的可能性加大,而從當前中國貨幣政策表現來看,中國央行已經開始全面降準降息,預計隨后分別降準降息1-2次也是值得期待的。

        從2015年年初貨幣政策走勢來看,央行發布的數據顯示,截止2015年1月末,廣義貨幣(M2)余額124.27萬億元,同比增長10.8%,增速分別比上月末和去年同期低1.4個和2.4個百分點;狹義貨幣(M1)余額34.81萬億元,同比增長10.6%,增速分別比上月末和去年同期高7.2個和9.4個百分點;流通中貨幣(M0)余額6.30萬億元,同比下降17.6%。1月份凈投放現金2781億元。數據顯示,2015年年初市場流動性偏緊,如果貨幣政策走向繼續維持偏緊張的局面,則不利于宏觀經濟的穩定增長,因此,在防通縮穩增長的前提前下,市場仍然具備繼續降準或降息的空間。

        第三、2015年一季度樓市表現欠佳成定局,通過降準降息等短期政策刺激樓市復蘇,拉動宏觀經濟增長。

        當前庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數城市。尤其是在2015年之初,對于大多數城市而言,由于沖刺年度銷售業績指標的因素降低,導致市場去化速度降低,去化周期還會略回升,此時,“去庫存”仍然是市場主旋律。從這個角度來看,樓市在短期內仍然會承受“去庫存”的壓力,在2015年第一季度也不會有明顯好轉,樓市拉動宏觀經濟的動力會減弱。此時,通過降準降息等短期政策刺激樓市復蘇,拉動宏觀經濟增長的必要性增加。

        降準降息背景下:2015年樓市基本面馬上會好轉

        從2015年至今來看,央行兩次降息一次降準已經成為事實,那么,短期內來看,樓市將會呈現出什么樣的特征?如果后續央行繼續降準降息,那么,降準降息之后,2015年樓市將呈現出哪些特征?

        同策咨詢研究部總監張宏偉認為,當前央行已經有兩次降息一次降準,對于樓市來講,在央行降準降息等政策刺激之下馬上會出現一波入市的行情,短期內來看,樓市接下來幾個月成交量勢必會短期反彈,價格有可能會逐漸堅挺,甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市)來講會出現漲價的現象。具體來講:

        第一、兩次降息一次降準對于房地產行業需求釋放會起到刺激作用,并且樓市變化馬上會反應出來,尤其是春節后,在降準降息等“救市”政策刺激作用之下,開發商將會加快推盤節奏,樓市也將加速去庫存,基本面良好的城市將快速回升。

        第二、兩次降息一次降準之下樓市“分化”特征將更加明顯。

        在兩次降息一次降準等政策刺激之下,一線城市樓市房價步入上漲通道,甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情;二線城市將加速去庫存的進程,存銷比開始普遍降低,15個月以下去化周期的城市房價穩中有升,比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市,而15月以上的城市樓市還有去庫存壓力,但部分城市由于加速去庫存,市場去化周期將回歸至合理區間;對于大多數三四線城市樓市來講想法設法跑量主題不變,因為庫存量大去化周期長,還是要堅持去庫存。總體來看,各個城市在降準降息的刺激之下走勢將進一步“分化”。

        如果后續央行繼續降準降息,那么,降準降息之后,2015年樓市將呈現出哪些特征?很明顯,樓市基本面將進一步好轉,預計下半年一線城市“買漲不買跌”的特征將越來越突出;大部分二線城市在加速去庫存的過程中市場基本面將表現趨于合理,房價將步入穩步上漲的通道,但不排除仍然有少數城市有去庫存的壓力;對于三四線城市而言,因為庫存量大去化周期長,還是要堅持去庫存。

        房企與購房者,“利好”機會應該如何把握?

        既然降準降息對于中國房地產是短期“利好”機會,那么,對于房企、購房者來講應該這么做?

        同策咨詢研究部總監張宏偉認為,對于房企來講,當前大多數企業的資金面仍然較為緊張,兩次降息一次降準之后,那么,降息與降準將形成市場疊加效應,如果后續繼續降準降息,一方面有利于緩解企業資金面緊張的局面,有效防范企業債務違約的風險,另外一方面,這也將成為房企2015年一次有利的跑量去庫存機會。

        對于房企來講,首先應積極調整推盤節奏,把控好2015年春節之后的跑量去庫存的“窗口期”,增加上半年銷售業績在全年的比例,防止市場環境在下半年出現變化而導致企業被動推盤的局面;其次,調整并優化庫存結構,積極去庫存,不要戀戰(期待房價再次快速上漲,或繼續博弈市場,即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售,因為樓市已經進入下半場,市場需求已基本得到滿足,捂盤惜售的結果只能是錯過放量的“窗口期”,錯過企業扭轉局面的機會),盡快實現銷售業績回升;第三,通過調整企業城市布局,優化儲備項目結構,降低企業運營風險。

        那么,對于購房者來講,顯然,應該把握好上述市場節奏變化過程中的購房時機。簡單來講,購房者應該把握好上述市場節奏的變化規律,趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段入市購房,也趁當下開發商資金面仍然相對緊張的階段,選擇購房性價比仍然較高的時機入市購房,把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

        對于首套房置業者來講,由于降準降息等“救市”政策的刺激,那么也就明確地為首套房自住需求進一步放量入市提供了市場機會,應該來說,未來幾個月仍然是自住需求最佳的購房時間窗口,在未來幾個月,首套房自住需求將繼續支撐整個房地產市場成交量回暖。

        對于改善型需求以及部分投資型需求來講,2013-2014年最后一輪接棒的投資客盡管沒有賺得增值收益,甚至個別投資客已經虧損10-20%,甚至更多,但是,從筆者對于2015年中高端商品住宅成交量的研究來看,改善型需求、投資型需求已經開始入市,原因很簡單,盡管全國1月CPI同比增速在1%以下,通縮壓力初現,但是,未來降準降息的動作會增加,這樣,降準降息導致的市場“流動性”的釋放將導致未來通脹預期明顯增加,這將使投資客重新關注作為資產保值增值的優質房產。因此,近期這些需求在房企降價的誘因下又重回投資市場,以相對較高性價比的方式開始入市,尋求優質資產的保值增值。

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