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      哪些省份最依賴地產投資 海南省“兩榜題名”
      2014/08/12

       投資是穩增長利器,房地產投資又是固定資產投資的支柱之一,因此不難理解,許多省份的經濟都高度依賴房地產投資。

       《第一財經日報》統計各省(區、直轄市)的今年上半年房地產投資占固定資產投資的比重后發現,固投中對于地產投資依賴度排名前十的分別是上海(55%)、北京(52%)、海南(46%)、貴州(33%)、重慶(33%)、廣東(32%)、浙江(30%)、福建(26%)、云南(26%)、遼寧(22%)。

       但多位專家對本報表示,地產投資占固投的比重,并不能完全說明一個省份對房地產的依賴度,因為像上海和北京這樣的中心城市,基建和工業投資的空間已經不大,地產投資在固投中占比高,但占GDP比重相對有限。

       本報同時統計發現,如果以房地產投資占GDP的比重來排,前十則為海南(36%)、貴州(27%)、云南(25%)、重慶(24%)、福建(22%)、遼寧(21%)、寧夏(21%)、安徽(21%)、浙江(18%)、四川(16%),相比第一份排名,上海、北京、廣東已被排除。

       由此不難看出,“兩榜題名”的海南、貴州、重慶、浙江、福建、云南和遼寧,是最依賴地產投資的省份。

       哪些省份最依賴地產投資 海南省“兩榜題名”

       沿海、旅游省份房產投資占比高

       在各省份中,北京和上海兩大直轄市的地產投資占固投比重均超50%,分列前兩名。

       中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析稱,北京、上海盡管是省級行政單位,但它們是城市的概念,轄區內基本已是城區,經過多年的發展,基礎設施已經十分完善,再進行大規模城市建設和工業大項目投資的空間已經很小,“(固投)分母小了,占比自然就高。”

       天津是直轄市中唯一的例外。主要因為天津近年發展迅速,一大批大項目先后落戶濱海新區,因此工業投資一直很高,作為分母的固定資產投資總量超過京滬之和;相反,由于不具備一線城市對全國的輻射力和吸引力,天津吸引的外來購房者相對有限,因此作為分子的房產投資相對不高。

       同理,廣東、浙江、福建這些南方發達省份經過多年的發展,工業投資已經比較少,基礎設施也比較完善,再加上不少實體產業的資金涌向地產,因此房地產投資占比也就比較高。

       上海某房地產研究院研究員嚴躍進告訴本報,包括京、滬、粵、浙、閩等地經濟條件一直為市場看好,整個人口導入速度比較快,產業集聚效應大,所以房地產開發的力度比較大。此外,當地民營經濟、實體經濟比較發達,在樓市發展的狂熱期,很多實業資本流入了樓市,推動了樓市的高速成長。

       不過,與上述發達地區相比,海南、云南、貴州的經濟并不發達,但地產投資比重卻很高,其中的一個重要原因是,這些省份的旅游業帶動了大量的房地產開發。例如,2010年初,海南國際旅游島建設啟動后,有超過100家房地產開發企業進駐海南“跑馬圈地”,一線海景土地資源日漸緊俏,大量資金紛紛涌向海南。

       同樣的情況也出現在云南。近幾年,大量的房企涌入昆明、西雙版納等城市,扎堆發展旅游地產。此外,由于南方比較溫暖,因此很多北方人會選擇到南方過冬、養老。

       重化、能源省份地產投資比重低

       另一方面,以地產投資占固投比重倒數計,倒數前十的分別是吉林(6%)、內蒙古(7%)、甘肅(7%)、江西(8%)、青海(10%)、新疆(11%)、山西(11%)、廣西(12%)、河南(14%)、湖南(14%)。

       分析發現,地產投資占固投比重較低的地區,主要集中在北方重化工業、能源工業省份,以及中西部一些大城市比較少的省份。究其原因,一方面是工業投資相對較高導致分母大,另一方面是房地產投資不高導致分子不高。

       雖然近年來北方很多省份如山東、天津、內蒙古、陜西的經濟發展很快,內蒙古的人均GDP甚至超越了廣東和福建,但這些省份以重化工業、大型國企為主,主要靠投資拉動,第三產業、輕工業、民營中小企業占比偏低,這種結構對GDP增長和政府收入的提高作用很大,但對就業和老百姓收入提高效果不大,也就是人們常說的“只長骨頭不長肉”。

       “有什么樣的經濟結構決定了什么樣的收入水平,而收入水平又決定了房價的水平和房地產投資的數量。”廈門大學經濟學系副教授丁長發說,很多北方和中西部省份的人均收入上不去,一些北方中心城市房價一直都在低位徘徊,土地也賣不出去。

       張大偉分析稱,北方很多重化工業大省,這幾年工業投資量都很大,而且由于以國企為主,在工業投資的同時會附加很多房地產方面的建設。比如東北的很多棚改項目,并沒有列入房地產開發投資,而是企業建設給員工居住的房子,因此算入工業投資。

       “北方省份住房的市場化程度比較低,非商品化的住房占比非常大。”張大偉說,北方本身經濟不發達,人口流入有限,再加上非商品化住房多,像沈陽、長春等北方省會城市房價很難上漲。

       嚴躍進則認為,像山東這樣的省份,農業經濟占比較高,而農業經濟背后的資源又難流入房地產領域。與之相似的是,河南、江西、甘肅等中西部農業省份、缺乏中心大城市拉動的青海等省份,房地產投資占比也比較低。

       京滬粵占比高不能說明依賴度高

       地產投資占固投的比重,能說明投資中的房地產依賴度,但能否說明地區經濟對房地產投資的依賴程度?在《第一財經日報》采訪的專業人士看來,兩者并不能等同。

       廣東省綜合改革發展研究院副院長彭澎認為,像京、滬、廣、深等東部大城市,已經進入到工業化的后期,基礎設施建設和工業投資的空間都已相對飽和,因此固定資產投資相對也不多;而內陸很多地區還處于工業化早期和中期,仍有大量的基礎設施建設和工業投資,發展階段明顯不同。

       因此多位業內人士認為,在衡量一個地方對房地產投資的依賴度時,需要引入地產投資占GDP比重的數據同時考慮。

       如果以房地產投資占GDP的比重來排,海南以36%的比重在各省份中遙遙領先。海南以外,西南的貴州、云南、重慶,東部的福建、遼寧對房地產的依賴程度也比較高,地產開發投資占GDP比重均超過了20%。

       也正是因為對地產的依賴度較高,一些地方近期加快了救市的步伐。例如,福建近日出臺的“閩八條”,涉及到房地產交易、建設的所有的環節都做了全面的放松,在省級層面還是第一個。

       在海南,此前的7月18日,省會海口發文中止執行商品房限購政策,不再要求購房者提供住房套數證明。

       相比之下,盡管北京、上海和廣東的房地產投資占固投的比重較高,但占GDP的比重卻都低于全國平均水平。

       張大偉認為,北京、上海、廣東的產業體系十分完善,盡管房價比較貴,但這些地方對房地產的依賴度并沒有那么強烈,泡沫相對也比較小;而像海南、云南等地,由于產業體系不夠完善,經濟發展對房地產的依賴度相當高,形成一定的泡沫。

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